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和恋人买房?和朋友买房?

作者: 时间:2017/8/14 10:51:00 来源:

摘要:导读在一手房市场上,即使是小型开发商也对买房人拥有明显优势,所以买卖过程的风险主要在买方。由于房企一般使用商品房买卖合同示范文本,买方律师在审查合同时,如果还停留在研究买房合同条款的合法性层面,在发现 ......

导读

在一手房市场上,即使是小型开发商也对买房人拥有明显优势,所以买卖过程的风险主要在买方。由于房企一般使用商品房买卖合同示范文本,买方律师在审查合同时,如果还停留在研究买房合同条款的合法性层面,在发现买房合同补充协议中有一些“霸王”格式条款的同时,容易忽视买方的一些重大风险。

希望为客户提供增值服务的律师,应当更多关注这些风险,例如拟买房屋贬值的风险。有财经评论员认为,按照租金房价比来衡量,我国多数城市的房价泡沫已经很严重,而在年轻人持续下降的三、四线城市,房屋已经没有投资价值,买到手中将成烫手的山芋;当然,如果客户购买目的是自住,顺带帮国家去库存,那另当别论。要判决你所在城市的年轻人是否净流出,只要查询近几年小学入学儿童数量即可。即使是一线城市北京、上海、深圳的房价,也不可能永远上涨。虽然房屋贬值不属于法律问题,但它引起的买方违约是法律问题,而且它还会放大下列风险中的法律责任,不可不察。

一、共同买房人的连带责任

在爱情冲动下,恋人欢欢喜喜共同买房贷款买结婚用房;在投资冲动下,朋友信心满满共同购买商业用房。这些被冲动蒙蔽双眼的人,需要理性的提示。连带责任平时是隐藏的,就象暗礁和冰山,只有月黑风高时才会显露其凶险。

(一)恋人买房困境——共同贷款买房,然后分手

大伟与小芳热恋期间,共同买房贷款买了一套住房。他们两年后分手了,约定房子的权利和债务都归大伟,银行当然不同意该约定,所以他们必须继续共同归还房屋买房贷款。在他们筹钱或卖房一次性还清买房贷款之前,小芳与前男友“共同借款、共同买房”的法律关系继续存在。这就是连带责任的本质。

这种买房事件至少给恋人造成三个影响:

(1)在开始新的爱情时,面临是否披露以前共同买房的难题——如果披露就得详细披露;如果不披露,可能让人误解与前任恋人藕断丝连。

(2)在结束“共同借款、共同买房”的法律关系前,如果需要再买房,贷款买房利率会上浮;在有的大城市暂时没有资格贷款买房。

(3)如果他们都不想接受这个“婚房”,即使幸运地以原价卖出,还是会遭受资金损失——已经付给银行的利息和交给国家的税费。

其实预防恋人买房困境有B方案——恋人一个贷款买房,明确约定另一个的出资属于借款,结婚后把名字加到房产证上,只需要几元工本费。如果恋人分手,结束借款关系比结束“共同借款、共同买房”的关系简单得多。

(二)朋友共同买房

朋友共同贷款买房有两种风险,第一种风险是一方违约,不再按月归还银行的按揭买房贷款。这与恋人买房的情况相似,但背后的原因更多,也许他运气不好——降薪、生病甚至失业了,也许他对投资收益不满意,也许他不再看好房屋投资,想提前退出。此时,想继续投资的另一方要么全面接受——归还双倍的按揭买房贷款,要么出卖该房产。

非住宅交易的税费比住宅高得多,经常成为终止共同投资关系的障碍。例如,在重庆以五成按揭买房贷款的方式以200万元购买写字楼200平米,每月每平米收租50元,3年后双方结束项目,并且幸运地以240万元的价格卖出,但是税务局核定的公允价格是260万元。经估算,这次交易综合成本占实际成交价的12.5%(详见下表)。投资三年,他们净收益=3×12(租金)+240-200-30-19(贷款息)=27万元,只能算收回了100万元自有资金的利息成本。

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