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物业纠纷超七成涉物业费 业主拒交为何难胜诉?

作者: 时间:2017/8/11 9:51:00 来源:经济参考报

摘要:认为物业公司服务不达标,业主是否可以拒交物业费?不满意开发商指定的物业公司,业主是否有权更换?近年来,随着人们维权意识的提高,物业纠纷案件呈高发态势。北京市第一中级人民法院日前发布报告,对近五年该院审 ......

认为物业公司服务不达标,业主是否可以拒交物业费?不满意开发商指定的物业公司,业主是否有权更换?

近年来,随着人们维权意识的提高,物业纠纷案件呈高发态势。北京市第一中级人民法院日前发布报告,对近五年该院审理的物业纠纷类案件进行梳理。报告认为,从社会层面看,现阶段物业服务的社会意识不强、“质价相符”的价格机制尚未完全形成以及物业企业缺乏准入等或为造成物业纠纷案件多发的深层原因。

业主拒交物业费

物业企业胜诉率高

国投文化公司以中海投公司欠付物业费为由诉至法院,要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物业管理费330万元。中海投公司抗辩理由之一为国投文化公司提供物业服务不达标,然而最终一二审法院未支持中海投公司的上述答辩理由,判决其支付物业费。

法院认为,房地产物业服务具有整体性和不可分割性,涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的,在效用上具有不可分割性和相互依赖性,如果因为房地产物业企业的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用,业主便拒绝缴纳全部房地产物业费的做法也使得其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。

据北京市一中院民二庭统计,2013年1月1日至2017年6月30日,全院共审理各类涉物业纠纷案件1373件。其中,涉物业服务费纠纷占比达73.59%。房地产物业企业作为诉讼主体具有相对优势。2017年上半年,法院以判决方式结案的100件物业纠纷案件中,房地产物业企业作为原告起诉的有90件,占总数的90%,且胜诉率较高。

“从审判实践看,物业纠纷形式呈现多元化、群体化、复杂化趋势。”一中院副院长孙国鸣表示,五年来,涉物业纠纷案件类型由单一的房地产物业公司索要物业费,向业主委员会要求移交账目、交付经营性收入,房地产物业服务的安全保障义务等方面延伸。案件主体从单一的业主与物业公司纠纷,向业主委员会与房地产物业公司纠纷以及其他群体性纠纷发展。

此外,业主的诉求也呈现精细化、多样化特点。孙国鸣介绍,例如,越来越多的业主提出降低电梯噪音、增强小区绿化、清洁楼道环境、加强小区安保等诉求。一些业主在案件中提出撤销业主大会决议、确认业委会与房地产物业公司签订的房地产物业服务合同效力的诉讼请求。

“一些物业纠纷矛盾尖锐化、不易调和。”孙国鸣表示,有小区甚至出现多数业主不交费,房地产物业企业由于经费紧张而降低服务质量,服务质量的下降使业主心生不满、坚持不交费的恶性循环。此类案件中,法院进行调解的可能性大幅降低。

“质价相符”机制

尚未完全形成

北京市一中院民二庭庭长高萍认为,除立法层面有待完善以及司法对于部分法律适用问题仍存争议外,当前我国涉物业纠纷审理面临诸多社会层面的挑战。

“比如,现阶段房地产物业服务的社会意识不强。”高萍表示,例如,仍有部分人群对花钱买服务的房地产市场行为并未完全接受,对作为业主在物业服务中具有哪些权利和义务、如何行使以及如何选择纠纷解决机制还未清楚认知。一些物业企业的自律服务意识和品牌意识相对淡薄,经营管理的内容、方式和手段较为单一,房地产物业服务矛盾不断。

此外,“质价相符”的价格机制还未完全形成。一中院民二庭副庭长丁宇翔表示,目前,一些地方的物业服务市场尚未形成充分有效的竞争,房地产物业服务的价格刚性过强,不符合房地产物业服务应在政府指导价之下由双方约定价格的精神。物业服务的收费标准和收费率偏低,不利于房地产物业服务行业的健康发展。

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