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从狂欢到理性 房地产的2016一路惊喜

作者: 时间:2016/12/30 10:54:00 来源:南方日报

摘要:短暂的一年时间又过去了,对于2016年,没有一个人敢说从开端就预料到房地产市场在这一年的演绎。过去的12个月时间里,房地产绝对是国内最为精彩、最令人惊喜的一个市场。在其中,既有从看空到极力反弹的刺激, ......

短暂的一年时间又过去了,对于2016年,没有一个人敢说从开端就预料到房地产市场在这一年的演绎。过去的12个月时间里,房地产绝对是国内最为精彩、最令人惊喜的一个市场。在其中,既有从看空到极力反弹的刺激,又有从疯狂转变为理性的冷静思考。这一年,在这个特殊的行业当中的确是充满了“惊”与“喜”。

如果仅从2016年楼市的变化过程去看,这一年,国内主要城市的房地产市场普遍是经历了一个由整体上升到局部过热再到市场调整的变化过程。在“去库存”的方针指引之下,2016年仅在春节过后,就开始了一波市场小高潮,房地产市场出现井喷式爆发,由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖,虽在4月份之后呈现回落调整的迹象,但是自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转,房地产市场出现过热,面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。随着一线城市从严调控的推进,以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧,楼市初现降温迹象。在其中可以发现,其变化的节奏几乎都是以一个季度为单位进行。第一季度楼市出现成交小高潮;第二季度市场处于消化阶段,成交稍有调整;随即第三季度房地产市场开始大规模爆发,甚至在局部城市出现过热现象;第四季度则进入了政策控制期,市场开始降温。

房地产市场热度的变化同时也直接地反映在价格之上。2016年,热点城市房价增幅经历了从大幅增长到环比回落的过程。据统计数据显示,2016年2-9月,全国商品住宅平均销售价格分别为7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平方米,同比分别增长14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%,涨幅皆超过了2014全年(1.28%)和2015全年(9.11%)水平,其中3月份增幅为最高值,几乎为2015年全年同比增速的两倍。尤其是热点城市房价更是暴涨惊人,可以用“疯狂攀高、迅猛飙升”来形容,4月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅更是达到33.9%,创造了历史新高,尽管4月至9月份间涨幅略有收窄,但仍然保持同比增速在29%以上的高位运行。进入10月份以后,受政府调控措施的影响,房价增幅环比下落。10月、11月连续两月,百城住宅均价环比上涨幅度均较上月回落,特别是热点城市房价环比下降明显。

更值得关注的是,全国房地产开发投资同比增速扭转持续俯冲式下滑后,于2016年初有了明显的回升。2016年1-9月份,全国房地产开发投资7.46万亿元,同比名义增长5.76%,比2015年全年提高4.77个百分点。其中,住宅投资4.99万亿元,增长5.11%,比2015年全年提高4.73个百分点,总体呈现快速上升到缓慢回落再略有反弹的过程。进入10月份以后,政府加强了楼市调控,但房地产开发投资继续保持平稳增长态势。

南方日报记者 蒋劲劲

2016楼市关键词

房地产税

近日,国家土地总督察办公室发出通知,开展推动地方不动产统一登记制度落地实施情况督察。这项制度落地开始抢时间,预示着完善和重构房地产税的主要障碍将被清除。12月9日,中共中央政治局召开会议,分析研究2017年经济工作。会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制,这意味着房地产税等长期政策有望加快落地。

近年来,关于房地产税的改革话题一直备受关注,而房地产税也被认为是打压房价的重要手段。房地产税可起到正面效应,有利于房地产业长期健康可持续地发展。但需要注意的是,房地产税虽是一个必要选项,但并不能决定全局。当前房价暴涨是多方面因素造成,如货币政策、信贷政策、土地供应等,决策者需要对症下药、综合施策。过度倚重税收调节作用,未必能达到降房价的预期效果。不过,可以预见的是,房地产税一旦征收,将成为地方政府可持续的收入来源,地方财政对卖地收入的依赖将明显减小,而这对于当前火热的土地市场将起到平抑的作用,对于高企的房价或将有所缓解。

住房租赁制度

今年以来,关于住房租赁制度的改革正在多地推进。据不完全统计,截至11月29日,已有甘肃、海南、河北、辽宁、甘肃、四川、江西、吉林、上海、北京等地相继出台文件或政策,促进住房租赁的规模化、专业化发展。住房租赁制度改革正呈现全国蔓延的态势。政府正从供应和需求两端,建设租售并举的市场化住房体系,培育健康有序的住房租赁市场,以淡化市场对购买自有住房的依赖,并引导企业规模化提供租赁住房。据官方统计,租赁市场涉及人口在1亿以上,年租金已经突破1万亿元,这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期,未来开发商会从“投资者”向“专业服务者”的角色转变。

不过,出租房屋的收益率偏低,房屋出租的税费高、融资成本高、运营成本高等,是影响当前住房租赁市场的规模化经营的一个核心的难点。而解决这一问题的关键,在于政府能否把文件中,对房企的税收优惠、金融、土地支持等一系列政策落实到位。

并购潮

2016年,可以说是中国房地产的并购年。万科并购印力96.55%股权;安邦收购中国建筑5%股权;中海并购中信地产;保利收购中航地产;绿地收购协信40%股权;融创收购金科16.96%股权;融创收购融科;中民投收购亿达53.02%股权;4月某企业收购嘉凯城52.78%股权,结果年底又把嘉凯城卖给了融创。

根据北京、上海两大产权交易所网站公开信息的不完全统计,仅在11月,包括融创、某企业、阳光城、远洋、碧桂园、招商、保利等等在内的房地产企业,共同创造了超过300亿元的股权变动。而在12月首周,房地产企业因股权变动发布公告的交易已经突破百亿规模。

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